Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye Taahhütnamesi Nedir

Tahliye taahhütnamesi, kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi uyarınca, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak bildirmesidir. Bu taahhüdün geçerli sayılabilmesi için kanunda ve Yargıtay içtihatları uyarınca birtakım kurallar belirlenmiştir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir

1. Taahhüt Yazılı Olarak Verilmiş Olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için taahhüdün yazılı olarak verilmesi şarttır. İşbu taahhüdün noter aracılığıyla gönderilmesi şart olmamakla birlikte, sözlü olarak kiralananın belirli bir tarihte tahliye edileceğinin bildirilmesi, Borçlar Kanununun 352. Maddesi uyarınca geçerli değildir.

2. Tahliye Tarihi Belirtilmiş Olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinin içeriğinde, kiralananın hangi tarihte tahliye edileceği belirtilmelidir. Bunun yanında, uygulamada çoğu zaman taahhütnamenin boş olarak kiracıya imzalatıldığı, akabinde tahliye takibi başlatılırken bu kısmın kiraya veren tarafından doldurulduğu görülmektedir. Yargıtay içtihatları uyarınca, taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. (Yargıtay 6. HD, 2008/11 E. 2008/2784 K.).

3. Taahhüt, Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olmalıdır.

Borçlar kanunu uyarınca, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, bu taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasına bağlıdır. Ancak yine uygulamada taahhüdün tanzim tarihinin de boş olarak alındığı, daha sonra kiraya veren tarafından doldurularak takibe konulduğu görülmektedir. Yine, Yargıtay içtihatları uyarınca tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. (Yargıtay HGK 2017/975 E. 2021/1108 K.)

Nitekim, kira sözleşmesinin bir ön şartı olarak imzalatılan tahliye taahhütnamesinin, kiracının hür iradesini yansıtmayacağından irade sakatlığı nedeniyle geçersiz olduğu kabul edilmelidir. Ancak bu hususun ispatı noktasında kiracı oldukça zayıf konumda olacağından, bu durumdaki kiracıların profesyonel anlamda bir hukuki destek alması önem arz etmektedir.

Netice olarak, geçerli bir tahliye taahhüdünü elinde bulunduran kiraya veren, kiralananın tahliye edilmesinin taahhüt edildiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava yahut icra takibi yoluyla tahliyeyi talep etmelidir. 1 aylık sürenin geçirilmesi kiraya veren açısından hak kaybına sebebiyet verecektir.

Tahliye Taahhütnamesi Hakkında Emsal Yargıtay Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.03.2008 T., 2008/11 E., 2008/2784 K

"İcra takibinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.9.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, davalı tarafından düzenlenen 15.10.2003 tanzim ve 30.8.2005 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesine dayanarak 22.9.2005 tarihinde Bakırköy 2. İcra Müdürlüğünün 2005/5397 sayılı dosyası ile kiralananın tahliyesi için davalı hakkında icra takibi yapmıştır. İcra takibine yasal süresi içinde itiraz eden davalı, tahliye taahhütnamesinin sözleşme başlangıcında alındığından geçersiz olduğunu ileri sürmüş, bu itirazını yargılama sırasında da yinelemiştir. Davalı her ne kadar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlenmesi sırasında alındığını ve tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, imzası inkar edilmeyen taahhütnamede halen icar ve işgali altındaki davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır. Takip süresinde yapılıp dava açıldığına göre serbest irade ile kiralananda oturulurken verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğunun kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir."

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.09.2021 T., 2017/6-975 E., 2021/1108 K.

"Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.5.2019 T., 2017/7225 E. 2019/4773 K.

"Olayımızda; davacı ile davalı arasında düzenlenen 01.05.2013 başlangıç tarihli ve 3+2 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasında düzenlenen 17.05.2013 tarihli yazılı tahliye taahhüdü (ek sözleşme) ile davalının taşınmazı 30.06.2015 tarihinde tahliye edeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmede Kiralananın 271m2 arsa olduğu belirtilmiş, Mahkemece de taşınmazın arsa olduğu kabul edilerek hüküm kurulmuş ve davalı tarafından da temyiz edilmemiştir. Sözleşme bu niteliği itibariyle TBK’nun kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerine tabidir. TBK 352/1 maddesinde düzenlenen tahliye taahhüdüne dayalı tahliye isteği TBK’nun genel hükümlerine tabi taşınmazlar için uygulanamaz ise de, TBK’nun genel hükümlerine tabi taşınmazlarda akdin bitim tarihini belirler. Borçlar Kanununa tabi süreli yazılı kira sözleşmesine konu olan taşınmazlara ilişkin tahliye davaları İcra İflas Kanununun 272. maddesi uyarınca akdin sonunda ve bir ay içinde açılması yada icra takibi yapılarak tahliye istenmesi mümkündür.

Bu nedenle taraflar arasındaki sözleşmenin bitim tarihi olan 30.06.2015 tarihine nazaran14.07.2015 tarihinde başlatılan takip süresindedir. Bu şekilde takibin yapılmasında ve 21.08.2015 tarihinde dava açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Takip yasal sürede yapıldığına göre, başka bir sebep aramaksızın davanın kabulüne, itirazın iptaline ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir."

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 26.10.2005 T., 2005/676 E., 2005/600 K.

"Aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.”